La Real Academia de la Lengua enuncia tres definiciones de valor:
1- Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.
2- m. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.
3- m. Alcance de la significación o importancia de una cosa, acción, palabra o frase.
Las tres son útiles para comprender que el valor se otorga por cualidades propias pero con un proceso de valuación que exige medir y en consecuencia comparar. Sin embargo en bienes raíces no existe una concordancia entre valor, precio y costo: suelen ser muy diferentes. Desde luego que el punto de referencia es el valor y no el costo, o algunos de los costos posibles que suelen ser tres: de inversión, de sustitución –lo que costaría reponer un con bien similar–y el de oportunidad –lo que se deja de ganar por invertir en un inmueble, básicamente es el costo del dinero a través del tiempo–.
Cierto es que la demanda puede ser elástica a algunos factores pero no lo es al volumen de la oferta. Esto es: a mayor oferta el precio no decae, esta transgresión a la norma ha sido muy notoria en Mérida en las últimas décadas. Entre nosotros prevalece una regla que se nota, con mayor o menor incidencia, en cualquier ciudad del mundo: “dime donde vives y te diré quién eres”, esto a pesar de que el área no tenga mayor valor.
Para medir el valor de un área residencial de toma en cuenta : conectividad, autosustentabilidad y el nivel humano. La primera alude a la facilidad de vincularse con el resto de la ciudad; la segunda se refiere a que entre 500 y 1000 metros se debe ofrecer gran parte de lo que se necesita para vivir: supermercado, farmacia, lavandería y otros servicios; la tercera plantea que el área debe tener un nivel que permita caminar con los pies sobre la tierra y no andar en automóvil. Los norteamericanos nos vendieron el concepto de las “ciudades fuera de la ciudad” tal como la ciudad Satélite en México o la Colonia Alemán en Mérida. Sin embargo ahora han reconocido que lo afortunado es nuestro concepto de barrio colonial. La conectividad puede subsidiar a la autosustentabilidad. La Privada del Rey que se encuentra en Paseo de Montejo casi a la altura de la Avenida de Villas La Hacienda, Avenida Cámara de Comercio, es una de las áreas de mayor valor de la ciudad; es una privada pero su conectividad subsidia la autosustentabilidad: saliendo puede llegarse, a pie, a Superama o en automóvil , con cierta facilidad, a muchos puntos comerciales cercanos. Cierto, no parece claro que haya gente que prefiera vivir en un fraccionamiento que se encuentre detrás del periférico, y que posee una conectividad laboriosa, ninguna autosustentabilidad y un nulo nivel humano, en lugar de la García Gineres o Itzminá. Para fijar el precio de una casa hay que entrar en ella y determinar su situación y el nivel del metro cuadrado construido.
Para propósitos eminentemente comerciales existen dos criterios: aforo de transeúntes y aforo vehicular. En el primer caso se encuentra la calle 65 de la 54 a la 60 , que es quizás el área de la ciudad con mayor valor comercial. Se le acerca la calle 60 de la 67 a la 63, pero no logra los resultados que encontramos en la 65. Hay desarrollo que se proponen como instrumentos del mercado financiero: se invierte en ellos para protegerse de la inflación y esperando un aumento real del valor por el efecto de que se vayan realizando los planes. En este caso se requiere un análisis financiero en adición a las consideraciones de valor. Lo cierto es que está cambiando de considerar las valuaciones de los espacios urbanos y en buena hora los mitos del pasado se están derrumbando .
